ב-13 בינואר 2022 פורסם תזכיר חוק להערות הציבור, ובו מוצעים שבעה תיקונים למספר חוקים שמטרתם המוצהרת היא "מניעת עיוותים שונים במיסוי דירות מגורים, מניעת תכנוני מס וביטול פטורים שאינם מוצדקים". תיקונים אלה צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממיסים וכן לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, ולהפחית את התמריץ המיסויי לרכישה והחזקה של דירות מגורים, ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדירות.
אז מה הם השינויים הצפויים?
1. קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על בעלי דירה יחידה
כיום, בהתקיים תנאים מסוימים, אדם פטור ממס שבח אם הוא מוכר את דירת המגורים היחידה שלו. לעיתים קרובות נוצר מצב שאדם קונה דירה אליה מתכוון לעבור, עוד לפני שמספיק למכור את דירתו הישנה (כך שלמעשה הוא לא מוכר את דירתו "היחידה" ועלול לאבד את הפטור).
על מנת שלא לפגוע במוכרים כאלה, נתונה להם "תקופת חפיפה" של 24 חודשים למכור את הדירה הישנה. אולם, לא תמיד שוק הנדל"ן מאפשר ביצוע עסקאות במהירות מספקת – כך קרה במהלך 2020 בעיצומו של משבר הקורונה, ועל כן קבעו "הארכת מועדים", קרי תקופה שלא תובא בחשבון בקשר לחלון הזמנים מ-1 במרץ 2020 ועד 30 ביוני 2021.
עם זאת, ולמרות הכוונה הטובה, התקופה הארוכה הקיימת כיום בחוק (24 חודשים), מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה לאור ההשפעה השלילית על מחירי הדירות. לפיכך מוצע לקצר את התקופה ל-12 חודשים.
2. עדכון מדרגות מס רכישה החלות ברכישת דירה יחידה
במצב החוקי היום, מי שרוכש דירת מגורים יחידה, נהנה מהטבה לפיה לא ישלם מס רכישה על שווי של כ-1.7 מיליון ש"ח. לאחר מכן ישלם 3.5% עד כ-2 מיליון ש"ח, 5% עד כ-5.3 מיליון ש"ח, 8% עד כ-17.8 מיליון ש"ח, ולבסוף 10% על כל השווי שמעל 17.8 מיליון ש"ח.
התיקון מציע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. מנגד, ועל מנת ליצור מקור תקציבי להקלה הנוספת, מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים. כלומר, מוצע שעד שווי של כ-1.9 מיליון ש"ח לא ישולם מס כלל, ולאחר מכן המס יהיה 3.5% עד כ-2.3 מיליון ש"ח. עם זאת, מס של 5% יוטל כבר משווי של כ-2.3 מיליון ש"ח ועד כ-3.1 מיליון ש"ח, 8% עד כ-5.3 מיליון ש"ח, ולבסוף 10% על כל השווי שמעל 5.3 מיליון ש"ח. מדובר בתיקון המאפשר להקל על רוכשי דירות יחידות בסכומים בינוניים, באמצעות הכבדת נטל המס על רוכשי דירות בסכומים גבוהים מאוד.
דוגמה:
מי שירכוש היום דירה יחידה בשווי של 2.5 מיליון ש"ח, ישלם מס רכישה בסך כ-33 אלף ש"ח. אם התיקון יעבור, וירכוש דירה באותו סכום, ישלם מס רכישה בסך כ-23 אלף ש"ח (הטבה של כ-10 אלפים ש"ח). לעומתו, מי שירכוש היום דירה יחידה בשווי של 10 מיליון ש"ח, ישלם מס רכישה בסך כ-547 אלף ש"ח. אם התיקון יעבור, וירכוש דירה באותו סכום, ישלם מס רכישה בסך כ-699 אלף ש"ח (תוספת מס של כ-152 אלף ש"ח).
3. סגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהיתה בבעלותם לפני שנת 2014
בישראל של היום, מי שמוכר נדל"ן שאינו דירת מגורים, משלם מס שבח על כל התקופה בה הנכס היה ברשותו (החל ממועד הרכישה המקורי ועד יום המכירה). לעומתו, מי שמוכר דירת מגורים ישלם מס על אותה תקופה, אלא אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014 ובמקרה כזה כל השבח המיוחס לתקופה שלפני מועד זה – פטור לחלוטין ממס! חישוב זה מכונה "חישוב לינארי מוטב", ועל מנת להנות ממנו בעלי קרקעות ישנות בנו עליהן דירות, כך שבמועד מכירתן יחשב שמכרו "דירת מגורים" ויוכלו להנות מאותו חישוב מוטב ולזכות בפטור ממס עבור תקופה משמעותית ביותר בה החזיקו בקרקע.
התיקון מציע לבטל את ההטבה במקרה המתואר, כך שמכירות מהסוג האמור יחויבו במס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה המלאה. יחד עם זאת, מוצע לאפשר תקופת מעבר של 4 שנים על מנת להאיץ בנייה בקרקע פרטית בשנים אלו.
4. החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים
מס יסף הוא מס נוסף שחל על מי שהכנסתו עולה על כ-650 אלפי ש"ח בשנה. שיעור המס הנוסף הוא בגובה של 3% על הכנסות היחיד מעל הסכום האמור.
אולם כיום, הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ-4.75 מיליון ש"ח לא נכללת בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת. כלומר, בפועל ועל אף שאילו היתה זו הכנסה מכל סוג אחר (רווח הון, משכורת, רווח עסקי וכדומה) היה משלם היחיד מס נוסף בשיעור 3%, חברו שימכור דירת מגורים – יהנה מפטור עבור חלק משווי המכירה. מדובר בחוסר שוויון בנטל המס, ועל כן התיקון מציע לחייב במס יסף גם את ההכנסות משבח של דירות מגורים, וכל זאת בתנאי שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.
כמו כן, מוצע כי המס הנוסף ייגבה כבר בעת תשלום מס השבח למיסוי מקרקעין, מבלי להמתין שהמוכר יגיש דו"ח למס הכנסה.
5. ביטול פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים
התיקון לחוק מציע לבטל פטורים והנחות מסוימים למי שאינם תושבי ישראל המוכרים דירות מגורים בישראל. על פי נתוני רשות המיסים, כ-83 אלף דירות מגורים מצויות בבעלות תושבי חוץ. הנתון אינו כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו. כ-40 אלף דירות מצויות בתל אביב ובירושלים. התיקון גם מציע לחייב תושבי חוץ במס על הכנסות משכירות למגורים שהן מתחת לתקרה הפטורה בישראל (בשנת 2022: 5,196 ש"ח בחודש).
כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאלי הניתן במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר, וכן מהחישוב הליניארי המוטב, במכירת דירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, וזאת בדומה לתושבי ישראל.
בראייתנו, דה-פקטו תושב החוץ לא נהנה מהפטור בכל מקרה: סביר להניח שממילא הוא חייב במס במדינת התושבות שלו וכך היחידה שמפסידה היא ישראל. כלומר, אם תושב החוץ נהנה מהפטור בישראל, הרי שככל הנראה יצטרך להשלים את המס במדינת התושבות שלו. כך יוצא שמדינה אחרת נהנית מגביית מס שישראל זכאית לו. אם יבוטל הפטור, תושב החוץ ימוסה קודם כל בישראל, ועשוי להנות מזיכוי מס במדינת התושבות. מה גם שברוב האמנות רווחי הון מנדל"ן ממוסים במדינת המקור, כך שההטבה שישראל מעניקה אכן מרחיקת לכת.
6. הבהרה לעניין מיסוי דירות מעטפת
כיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהן שיפוץ הפנים בדירה ("דירת מעטפת"). מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה אם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות במס רכישה, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה (שיכולים להגיע ל-10%), או במס קבוע של 6% אם הנכס הנרכש לא עונה להגדרת "דירת מגורים". משכך, התיקון מציע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.
7. הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות שנרכשו לפני 7 בנובמבר 2001
כיום, אילו תימכר קרקע שנרכשה לפני 7.11.2001, במקרים רבים ישולם מס שיכול להגיע עד 47% על החלק של השבח שמיוחס לאותה תקופה. מסיבה זו, בעלי קרקעות רבים נמנעים ממכירת הקרקע ולא ניתן לאפשר בניית דירות מגורים. התיקון מציע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים, יחול שיעור מופחת של מס שבח, על אותו שבח שמיוחס לתקופה של עד 7.11.2001.
ההטבה מותנית בכך שבמהלך 8 השנים שלאחר המכירה, הרוכש יבנה על הקרקע דירות מגורים בפועל. אם הרוכש לא יבנה את דירות המגורים עד תום 8 שנים מיום המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לשיעור המס המופחת. ההטבה נועדה לשמש תמריץ למכירת הקרקעות וכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים.
סיכום
משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ומתעדכן בשינויים הצפויים. לפני ביצוע עסקה בנדל"ן, מוכרחים להתייעץ עם מומחה במיסוי מקרקעין. בנוסף, מוזמנים ליצור קשר ולבדוק את האפשרות להחזר מס שבח ומס רכישה.
לקריאת כתבה ב-דה מרקר בהשתתפות המשרד בנושא מיסוי מקרקעין (אוקטובר 2020), לחצו כאן.
